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龍七公系列

都是土地不足惹的禍

上星期政府公布了《長遠房屋策略》(長策)的周年進度報告,這個年度報告的來由,是源自前年公布長策內的一個建議,目的是針對房屋需求作周年檢討,使長策變成一份動態文件,長策內的建屋目標也會每年更新,用以反映最新的房屋供求狀況,而這份周年進度報告,也是自長策公布以來的第二份。

根據進度報告內的推算,未來十年香港的總房屋供應目標會維持在四十六萬個,其中公營房屋供應佔了六成,即公營房屋供應會有約二十八萬個單位,而在這二十八萬個公營房屋之中,公屋和資助出售單位數量分別是二十萬和八萬個,這些數據和上年的沒有分別,反映的是在最近一年內,社會對房屋殷切的需求並沒有下降。

在公營房屋剛性需求不減的同時,我們也要面對土地不足這個老問題。根據報告的資料顯示,假使現時政府手上所有土地能夠順利推出用來建房,政府在未來十年內也只可興建二十三萬六千個公營房屋,比預期目標還有四萬四千個的短缺,土地不足是影響房屋供應的主要原因。土地不足除了影響房屋供應之外,也產生了其他相關的問題,例如樓價居高不下和新建單位面積愈來愈細,當媒體爭相報道納米樓面積屢創新低的同時,反映的是香港居住質素的下降,上文提到的只是單位數量的不足,私人樓房面積的縮水,是沒有從單位數量上看出來,因此我們遇到有關房屋的問題,比數據上顯示出來的還要嚴峻。

人為原因 影響進度

簡言之,香港房屋各種各樣的問題都是土地短缺引伸出來的怪現象。土地不足不單止影響着我們的房屋供應,在發展局最近《香港2030+》的規劃當中,香港在打後十多年內發展上的土地需要,目前盤算下來最少仍欠缺一千二百公頃,這已對房屋、經濟發展、民生、醫療衞生、交通運輸、康體文娛等各民生方面的發展產生不良影響。

香港土地不足的原因一半是自然因素,另一半是人為原因。自然因素若是受到地理上的限制,我們也只好徒嘆奈何,但一些自然因素還是可以用科技來補救,香港以前在斜坡建築、移山填海的經驗也有不少;可是人為原因卻是最為耗費時間和精力,而又往往徒勞無功,偏偏現在我們碰到土地供應最大的制約,卻是人為原因所帶來。

在長策周年進度報告公布後的一天,有一宗有關人為因素影響公屋興建的報道,在立法會工務小組會議上,議員討論了在大埔發展公營房屋的土地平整,以及相關的基建設施。當局建議撥款十一億四千多萬元,用來進行工地平整及基礎設施工程,這是一個興建公屋的前期工程撥款,本來應該得到各方支持,可是討論了兩小時仍未能得到議會支持,理由是民意代表認為相關的配套不足。誠然,相關配套對居民來說是很重要,但這個撥款申請只是土地平整及基建設施,並不是仔細的建屋規劃草圖,以相關配套不足來質疑撥款申請,這個做法未免過猶不及,當前期基建工程也不能如期得到展開,就意味房委會得不到土地用來建房,興建公屋的進度也會大受影響。

覓地建房 阻力重重

政府覓地建房遇到重重阻力,各種增加土地供應的方案都不可能盡如人意,更改土地用途、加大發展密度、使用岩洞、適度填海、徵收棕地、回收僭建寮屋,往往又會遇到各種的反對,在重重掣肘之下,土地供應又焉能充裕。

現時我們已站在瓶頸,假如不願作出取捨,在土地不足這問題上左顧右盼,土地短缺這個問題只會拖延下去,香港的房屋問題也只會繼續困擾着下一代。

文:蘇偉文教授
香港浸會大學持續教育學院院長

(原刊於東方日報, 2016年12月26日)

 

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